Единственным надлежащим доказательством, подтверждающим отсутствие ограничений (обременений) в отношении объекта недвижимости, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, так называемая расширенная выписка из ЕГРН. Формы данной выписки, а также других выписок из ЕГРН, утверждены приказом Росреестра от 04.09.2020 №П/0329.
Для исключения рисков Управление Росреестра по Волгоградской области рекомендует получение расширенной выписки, поскольку только данный документ содержит сведения об обстоятельствах, способных существенно ограничить правомочия собственника по распоряжению приобретённым имуществом.
Так, например, объект недвижимости может находиться под обременением - юридическим статусом, ограничивающим право собственности. Приобретение такого объекта без наличия информации об ограничениях влечёт невозможность его продажи, дарения и иного отчуждения до момента устранения соответствующих препятствий.
К наиболее распространённым видам обременений относятся:
-
Арест (запрет на совершение регистрационных действий). Накладывается судом или судебными приставами-исполнителями вследствие наличия у продавца неисполненных долговых обязательств (алименты, кредиторская задолженность, административные штрафы, задолженность за жилищно-коммунальные услуги). Наличие ареста является основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности со стороны Росреестра.
-
Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Например, нахождение земельного участка в зоне затопления, в охранной зоне газопровода или линий электропередачи, что влечёт запрет на строительство определённых объектов либо необходимость получения дополнительных согласований.
-
Ипотека (залог). Объект, как правило, находится в залоге у кредитной организации. В случае перечисления покупателем денежных средств продавцу, не погасившему кредитные обязательства, банк вправе истребовать данное имущество в судебном порядке. Государственная регистрация перехода права собственности приостанавливается Росреестром до снятия обременения либо предоставления нотариально удостоверенного согласия банка на совершение сделки.
-
Сервитут. Право третьих лиц на ограниченное пользование земельным участком (проход, проезд).
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» гарантирует получение достоверных сведений в форме расширенной выписки из ЕГРН. В разделе 4 выписки «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» отражаются сведения о наличии в ЕГРН сведений, которые могут воспрепятствовать даже добросовестному приобретателю в реализации своих прав, а именно: кем, на какой срок и на каком основании наложено ограничение.
В случае принятия решения о приобретении объекта недвижимости, в отношении которого имеются обременения, соответствующие ограничения подлежат обязательному указанию в договоре купли-продажи. Несоблюдение данного требования влечёт приостановление государственной регистрации перехода права собственности Росреестром.
«Получение покупателем от продавца актуальной расширенной выписки из ЕГРН поможет избежать возможных судебных разбирательств, связанных с оспариванием права собственности или снятием ареста с приобретённого имущества и служит дополнительной гарантией защиты прав приобретателя такого имущества», - отметил заместитель руководителя Дмитрий Бабайцев.
#РосреестрВолгоград
